Qu'est-ce que le/la Valeur du bien ?

La valeur du bien est l'estimation de ce que vaut un bien immobilier, déterminée par expertise, comparables ou méthode du revenu, et utilisée pour la vente, l'hypothèque, la fiscalité et l'assurance.

Three values often diverge: market value (what a willing buyer would pay), assessed value (what the tax authority records, often below market) and insurable value (the rebuild cost, often independent of land value).

Property values are driven by location, condition, size, planning regime and macro factors like interest rates, demographics and credit availability. Online estimates (Zillow, Homegate, Realadvisor) are useful first looks but rarely accurate enough to anchor a real transaction.

Exemple

A four-room Zurich apartment has a market value of CHF 1.4m (recent comparable sales), an assessed tax value of CHF 950k (cantonal cadastre) and an insured rebuild value of CHF 800k — three valid numbers for three different purposes.

Termes liés

Expertise immobilière

L'expertise immobilière est une estimation professionnelle et indépendante de la valeur de marché d'un bien, réalisée par un expert agréé, utilisée par les banques pour dimensionner les prêts et par les parties pour fixer le prix.

Capital immobilier (home equity)

Le capital immobilier correspond à la différence entre la valeur de marché actuelle du bien et le solde restant de l'hypothèque – la part du logement réellement détenue par le propriétaire.

Quotité de financement (LTV)

Le ratio prêt/valeur (LTV) exprime le rapport entre le montant de l'hypothèque et la valeur expertisée du bien en pourcentage et sert à la banque pour évaluer le risque du crédit.

Taux de capitalisation (cap rate)

Le taux de capitalisation est le rapport entre le revenu net d'exploitation d'un bien et sa valeur de marché, utilisé pour comparer le rendement non-financé des biens locatifs et convertir un revenu en valeur.

Questions fréquentes

Why does the tax value differ from market value?+

Tax authorities use conservative formulas updated infrequently; market value reflects what buyers will pay today.

Which value matters for a mortgage?+

The bank's appraisal, which approximates market value but tends to be conservative.

How often should I revalue?+

Every 3–5 years for monitoring; immediately before refinancing, selling or major insurance changes.