Acheter ou louer en Suisse : qu'est-ce qui a du sens en 2026 ?

Prix de l'immobilier suisse en 2026

Après 18 mois de léger refroidissement en 2023–24, les prix se sont stabilisés en 2025 et ont remonté début 2026. Médiane nationale maison individuelle (4,5 pièces) : environ CHF 1,30 million. Appartements (3,5 pièces) : environ CHF 870 000. Les moyennes cachent d'énormes écarts régionaux : un 4,5 pièces à Zurich autour de CHF 1,65 million, équivalent dans le Jura sous CHF 600 000.

Le ratio prix/loyer est le chiffre le plus utile pour évaluer un marché. Règle simple : 22–28 est sain (prix = 22–28 années de loyer). Au-delà de 30, louer est mathématiquement supérieur ; en dessous de 18, acheter gagne même à court terme. Zurich/Genève actuellement 32–35 ; Bâle, Berne, Lausanne 26–30 ; Argovie, Saint-Gall, Tessin 18–24.

Les trois règles hypothécaires suisses

Premièrement, le plafond LTV : les banques prêtent au maximum 80 % de la valeur. CHF 1 million exige CHF 200 000 de fonds propres, dont CHF 100 000 « durs » — épargne ou pilier 3a — et non un retrait LPP. Le 2e pilier peut couvrir les CHF 100 000 restants mais réduit définitivement la rente LPP.

Deuxièmement, la règle de tenue : taux fictif 5 % plus 1 % d'entretien plus 1 % d'amortissement, total 7 % de la valeur par an, ne doit pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage. Cette règle, pas le taux réel, explique que des hauts revenus se voient parfois refuser.

Troisièmement, l'amortissement : la part du prêt au-dessus de 65 % LTV doit être remboursée en 15 ans ou avant la retraite. En dessous de 65 %, les Suisses n'amortissent quasi jamais totalement, le droit fiscal rendant la dette attractive.

Taux 2026

Fixe 10 ans actuellement 1,6–2,1 % selon banque et LTV. Fixe 5 ans 1,4–1,7 %. Saron (variable, indexé sur le taux de référence) autour de 1,5 % début 2026 et suit le taux directeur BNS.

Le fixe 20 ans coûte environ 50 points de base de plus que le 10 ans et verrouille la certitude. La plupart des acheteurs suisses mixent : moitié Saron, moitié fixe 10 ans. Vérifiez toujours le test de tenue à 5 % avant d'optimiser le coût — si vous le ratez, la banque ne prête pas du tout.

Le marché locatif

Le taux de vacance reste serré — moyenne nationale 1,1 % en 2025, bien sous le seuil 2 % d'équilibre. Ville de Zurich 0,07 %, Genève 0,5 %, Bâle 0,4 %. Les nouvelles locations en centre attirent 50+ candidats. Le marché est l'impôt caché des locataires : trouver un logement prend 3–6 mois et beaucoup de bailleurs exigent désormais trois mois de caution plus une attestation du bailleur précédent.

À l'inverse, le droit du bail suisse est solide. Les hausses sont liées au taux de référence ; chaque hausse doit être justifiée ; les préavis sont typiquement de trois mois avec fenêtre de protection. Un locataire stable déjà installé bénéficie d'une stabilité rare.

Comparaison chiffrée

Cas zurichois : appartement 4,5 pièces à CHF 1 000 000 vs loyer équivalent CHF 3 200. Acheteur avec 20 % d'apport, 1,8 % sur CHF 800 000 d'hypothèque : CHF 1 200 d'intérêt + CHF 670 d'entretien + CHF 800 d'amortissement = ~CHF 2 670 mensuel. CHF 670 de coût d'opportunité sur l'apport à 4 % attendu en actions = ~CHF 3 340 coût réel. Fiscalité : +CHF 120 environ (valeur locative nette des déductions). Coût net réel ~CHF 3 460.

Sur 25 ans, avec 2 % d'appréciation annuelle : bien CHF 1,64 million, résiduel ~CHF 650 000, fonds propres CHF 990 000. Locataire investissant l'apport + ~CHF 200 mensuel à 4 % net atteint ~CHF 720 000. Avantage acheteur ~CHF 270 000 — uniquement si vous restez l'horizon complet. Vente après sept ans : 5 % de frais effacent presque tout l'avantage.

Verdicts par situation

Jeune actif mobile, revenu unique — louer. Même en région bon marché, la flexibilité vaut plus que la mince accumulation d'équité sur 3–5 ans. Couple à revenu stable et horizon 15+ ans — acheter dans les régions où le ratio est sous 28. Famille avec enfants scolarisés — acheter si la tenue passe et vous pouvez vous engager 10+ ans.

Indépendant sans LPP — prudence : les prêteurs réduisent le revenu de 20–30 %. Deux exercices propres d'abord. Approche de la retraite — n'achetez que si l'amortissement à 65 % LTV est couvert par des actifs hors prévoyance ; les banques ne prêtent pas long si le revenu de retraite échoue au stress test.

Calculez votre cas

Saisissez votre scénario dans le calculateur hypothécaire EuroCalc : prix, apport, taux proposé par votre banque, durée 25 ans. Comparez à des locations équivalentes sur Homegate ou ImmoScout24. Si l'achat est dans une fourchette de CHF 500/mois au-dessus de la location dans la zone visée, le long terme favorise presque toujours l'achat — à condition de rester au moins sept ans.