Recherche et candidature
Annonces sur ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, WG-Gesucht. Logements WBS (sociaux) via portails municipaux — certificat Wohnberechtigungsschein requis, loyer 20–40% sous le marché.
Dossier type : lettre, 3 derniers bulletins de salaire, attestation employeur, Schufa-Auskunft (30 EUR), pièce d'identité, attestation d'absence de dette de loyer.
Commission d'agence selon Bestellerprinzip depuis 2015 : qui mandate paie. Côté locataire : maximum 2 mois de loyer froid + TVA, due seulement à la signature.
Fixation du loyer et Mietpreisbremse
Le Mietspiegel est la grille municipale des loyers moyens par m² selon année de construction, localisation et équipement. Référence légale pour les hausses §558 BGB. En zone Mietpreisbremse : nouveaux contrats max 110% du Mietspiegel.
Exceptions : loyer précédent déjà supérieur à 110%, neuf (première location après octobre 2014), modernisation complète (3 dernières années). Bailleur doit divulguer le loyer précédent avant signature.
Locataire peut contester via Rüge à tout moment et récupérer le trop-payé à partir de la Rüge. Mieterverein (80–120 EUR/an) couvre la procédure.
Caution (Kaution)
Maximum 3 mois de loyer froid §551 BGB. Locataire peut payer en 3 mensualités — bailleur ne peut refuser. Alternative : caution assurance (60–80 EUR/an).
Bailleur doit placer la caution cash sur compte séparé et rémunéré. Intérêts au locataire. Restitution à la sortie après 3–6 mois post-Nebenkostenabrechnung.
Charges et décompte annuel
Nebenkosten : chauffage, eau, ordures, ménage immeuble, jardin, électricité commune, ascenseur, assurance immeuble, taxe foncière, concierge. Avances mensuelles, décompte annuel — bailleur doit l'envoyer dans les 12 mois sinon il perd le droit au complément.
Heizkostenverordnung impose 50–70% des frais de chauffage selon consommation réelle (compteurs). Vérifier toujours : erreurs 5–15% en faveur du locataire fréquentes.
Réparations et clause petites réparations
Grosses réparations toujours bailleur. Clause petites réparations peut transférer jusqu'à ~100 EUR par réparation et 200–300 EUR/an au locataire, uniquement avec formulation validée BGH — beaucoup d'anciens contrats sont nuls.
Clauses Schönheitsreparaturen (réfection cosmétique au départ) souvent nulles si plan rigide indépendant de l'état réel. Photographier l'appartement à l'entrée et sortie.
Règles de résiliation
Locataire : toujours 3 mois par écrit à la fin du mois (envoyer avant le 3e jour ouvré). Aucun motif requis.
Bailleur : doit motiver — Eigenbedarf (usage personnel), violation grave, rare valorisation. Préavis : 3 mois sous 5 ans, 6 mois 5–8 ans, 9 mois au-delà.
Abus d'Eigenbedarf (bailleur invoque puis reloue) donne droit à dommages. Locataires >70 ans ou cas social peuvent rester malgré résiliation valide.
Comparer acheter vs louer
Une fois le loyer de marché clair, la question suivante est l'achat. Le calculateur de prêt hypothécaire compare le coût mensuel de la propriété au loyer sur votre horizon.
Ouvrir le calculateur de prêt hypothécaire →Questions fréquentes
Combien au-dessus du Mietspiegel est légal ?+
Zones Mietpreisbremse : 10% au-dessus pour nouveaux contrats. Contrats en cours : hausse jusqu'au Mietspiegel, plafond Kappungsgrenze 15–20% sur 3 ans.
Le bailleur peut-il refuser les versements de caution ?+
Non. §551(2) BGB donne droit à 3 mensualités égales.
Que se passe-t-il si le décompte de charges est en retard ?+
Après 12 mois, le droit au complément est perdu. Le trop-perçu doit toujours être remboursé.
Indexmiete ou Staffelmiete ?+
Indexmiete suit l'IPC — prévisible, cher en inflation. Staffelmiete fixe les hausses dans le contrat.
Puis-je sous-louer une chambre ?+
Oui avec accord du bailleur, refusable seulement pour motif grave. Chambre individuelle presque toujours accordée.
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