Deutscher Mietmarkt 2026: Mietspiegel, Kaution und Rechte

Suche und Bewerbung

Inserate auf ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, eBay und WG-Gesucht. WBS-Wohnungen über kommunale Portale — Wohnberechtigungsschein nötig, Miete 20–40% unter Markt.

Standardunterlagen: Anschreiben, letzte 3 Gehaltsabrechnungen, Arbeitgeberbescheinigung, Schufa-Auskunft (30 EUR von MeineSchufa), Ausweis, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Viele Vermieter verlangen alles als PDF vor Besichtigung.

Maklerprovision nach Bestellerprinzip seit 2015: wer bestellt, zahlt. Bei Mieterbestellung maximal 2 Kaltmieten + USt., nur bei Vertragsabschluss fällig. Standard ist heute keine Provision.

Mietfestsetzung und Mietpreisbremse

Mietspiegel ist die kommunale Tabelle der Durchschnittsmieten pro m² nach Baujahr, Lage und Ausstattung. Rechtliche Referenz für Mieterhöhungen nach §558 BGB. In Mietpreisbremse-Gebieten dürfen Neuverträge maximal 110% über dem Mietspiegelwert liegen.

Ausnahmen: Vormiete bereits höher als 110%, Neubau (Erstbezug nach Oktober 2014), umfassende Modernisierung (letzte 3 Jahre). Vermieter muss Vormiete vor Unterzeichnung schriftlich offenlegen.

Mieter können überhöhte Miete jederzeit via Rüge angreifen und ab Rügedatum Rückzahlung verlangen. Mieterverein (80–120 EUR/Jahr) übernimmt Rüge und Rechtsschutz.

Kaution

Maximal 3 Kaltmieten nach §551 BGB. Mieter kann in 3 Monatsraten zahlen — Vermieter darf nicht ablehnen. Alternative: Mietkautionsbürgschaft (60–80 EUR/Jahr).

Vermieter muss Bargeldkaution getrennt und verzinst auf Mietkautionskonto halten. Zinsen gehören dem Mieter. Bei Auszug Rückgabe meist nach 3–6 Monaten nach Nebenkostenabrechnung.

Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten umfassen Heizung, Wasser, Abwasser, Müll, Hausreinigung, Garten, Allgemeinstrom, Aufzug, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Hauswart. Monatlich als Vorauszahlung, jährliche Betriebskostenabrechnung — Vermieter muss binnen 12 Monaten zustellen, sonst verfällt Nachzahlung.

Heizkostenverordnung schreibt 50–70% Verbrauchsabrechnung vor (Wärmemesser). Abrechnung immer prüfen: Fehler von 5–15% zugunsten Mieter sind häufig. Mieterverein prüft günstig.

Reparaturen und Kleinreparaturklausel

Größere Reparaturen immer Vermieter. Kleinreparaturklausel kann kleine Reparaturen bis ca. 100 EUR pro Reparatur und 200–300 EUR pro Jahr auf Mieter übertragen, aber nur bei BGH-konformer Formulierung — viele alte Verträge enthalten unwirksame Klauseln.

Schönheitsreparaturen-Klauseln oft unwirksam. Klausel mit starrem Renovierungsplan unabhängig vom Zustand: nichtig. Wohnung bei Ein- und Auszug fotografieren.

Kündigungsregeln

Mieter: immer 3 Monate schriftlich zum Monatsende (bis 3. Werktag des Monats zustellen). Kein Grund nötig.

Vermieter: braucht Grund — Eigenbedarf, schwere Vertragsverletzung, selten Verwertungskündigung. Frist: 3 Monate unter 5 Jahre Miete, 6 Monate ab 5, 9 Monate ab 8 Jahren.

Missbrauch von Eigenbedarf (Vermieter behauptet Eigenbedarf, vermietet dann weiter) gibt Mieter Schadensersatz. Mieter über 70 oder bei Härtegrund (Sozialklausel) können trotz wirksamer Kündigung bleiben.