Ricerca e candidatura
Annunci su ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, WG-Gesucht. Alloggi WBS (sociali) via portali comunali — certificato Wohnberechtigungsschein richiesto, canone 20–40% sotto mercato.
Dossier tipo: lettera, ultime 3 buste paga, certificato datore, Schufa-Auskunft (30 EUR), documento, attestazione assenza debiti d'affitto.
Provvigione secondo Bestellerprinzip dal 2015: chi incarica paga. Lato inquilino: max 2 mensilità di canone freddo + IVA, dovuta solo alla firma.
Fissazione del canone e Mietpreisbremse
Il Mietspiegel è la tabella comunale dei canoni medi per m² in base ad anno di costruzione, zona ed equipaggiamento. Riferimento legale per gli aumenti §558 BGB. In zona Mietpreisbremse: nuovi contratti max 110% del Mietspiegel.
Eccezioni: canone precedente già sopra 110%, nuova costruzione (prima locazione dopo ottobre 2014), modernizzazione completa (ultimi 3 anni). Locatore deve dichiarare canone precedente prima della firma.
L'inquilino può contestare via Rüge in qualsiasi momento e recuperare il sovraprezzo dal Rüge in poi. Mieterverein (80–120 EUR/anno) copre la procedura.
Cauzione (Kaution)
Massimo 3 mensilità di canone freddo §551 BGB. L'inquilino può pagare in 3 rate mensili — il locatore non può rifiutare. Alternativa: cauzione assicurativa (60–80 EUR/anno).
Locatore deve depositare la cauzione cash su conto separato fruttifero. Interessi all'inquilino. Restituzione all'uscita dopo 3–6 mesi post-Nebenkostenabrechnung.
Spese accessorie e conguaglio annuale
Nebenkosten: riscaldamento, acqua, rifiuti, pulizie comuni, giardino, elettricità comune, ascensore, assicurazione edificio, imposta sugli immobili, portineria. Acconti mensili, conguaglio annuale — locatore deve inviarlo entro 12 mesi, altrimenti perde diritto al conguaglio.
Heizkostenverordnung impone 50–70% delle spese di riscaldamento per consumo reale (contatori). Verificare sempre: errori 5–15% a favore dell'inquilino frequenti.
Riparazioni e clausola piccole riparazioni
Grandi riparazioni sempre al locatore. Clausola piccole riparazioni può trasferire fino a ~100 EUR per riparazione e 200–300 EUR/anno all'inquilino, solo con formulazione approvata BGH.
Clausole Schönheitsreparaturen spesso nulle se piano rigido indipendente dallo stato reale. Fotografare l'appartamento all'ingresso e all'uscita.
Regole di disdetta
Inquilino: sempre 3 mesi per iscritto a fine mese (entro il 3° giorno lavorativo). Nessun motivo richiesto.
Locatore: deve motivare — Eigenbedarf (uso proprio), grave violazione, raramente valorizzazione. Preavviso: 3 mesi sotto 5 anni, 6 mesi 5–8 anni, 9 mesi oltre.
Abuso di Eigenbedarf (locatore invoca poi riloca) dà diritto a danni. Inquilini >70 anni o casi sociali possono restare anche con disdetta valida.
Confronta acquistare vs affittare
Una volta chiaro il canone di mercato, la prossima domanda è l'acquisto. Il calcolatore mutuo confronta il costo mensile della proprietà con l'affitto sul tuo orizzonte.
Apri il calcolatore mutuo →Domande frequenti
Quanto sopra il Mietspiegel è legale?+
Zone Mietpreisbremse: 10% sopra per nuovi contratti. Contratti in corso: aumento fino al Mietspiegel, Kappungsgrenze 15–20% in 3 anni.
Il locatore può rifiutare le rate di cauzione?+
No. §551(2) BGB dà diritto a 3 rate mensili uguali.
Cosa succede se il conguaglio è in ritardo?+
Dopo 12 mesi il diritto al conguaglio decade. L'eccedenza va comunque rimborsata.
Indexmiete o Staffelmiete?+
Indexmiete segue l'IPC — prevedibile, cara in inflazione. Staffelmiete fissa gli aumenti nel contratto.
Posso subaffittare una stanza?+
Sì con consenso del locatore, rifiutabile solo per motivo grave. Stanza singola quasi sempre concessa.
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