Die Schweizer Regeln, die du kennen musst
Bevor man Monatskosten vergleicht, verändern drei Schweizer Regeln die Mathematik komplett. Erstens die Belehnungsgrenze: Banken finanzieren maximal 80 % des Liegenschaftswerts. Für eine Wohnung zu CHF 1'000'000 brauchst du also CHF 200'000 Eigenkapital, davon mindestens CHF 100'000 «hartes» Eigenkapital — Ersparnisse oder Säule 3a, kein Pensionskassen-Vorbezug.
Zweitens die Tragbarkeitsregel: Die jährlichen Wohnkosten, kalkuliert mit fiktiven 5 % Zins plus 1 % Unterhalt, dürfen einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Dieser Stresstest gilt unabhängig vom realen Zins — deshalb erhalten selbst Gutverdienende manchmal keine Hypothek.
Drittens die Amortisation: Der Hypothekenanteil über 65 % Belehnung muss innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden. Darunter wird die Hypothek meist einfach weitergerollt, weil das Steuersystem Schuld attraktiv macht.
Der reale Monatskosten-Vergleich
Eine typische 4-Zimmer-Wohnung in Zürich zu CHF 1'000'000 vs. eine vergleichbare Miete von CHF 3'200. Mit 20 % Eigenkapital und 1,8 % Festhypothek über 10 Jahre auf CHF 800'000 ergibt das CHF 1'200 reine Zinskosten pro Monat. Plus 0,8 % Unterhalt jährlich (CHF 670/Monat) und CHF 800/Monat Amortisation bis 65 % — total ca. CHF 2'670 Cashflow, deutlich unter der Miete.
Aber Cashflow ist nicht die wahre Kost. Die CHF 200'000 Eigenkapital haben Opportunitätskosten. Bei konservativen 4 % erwarteter Aktienrendite sind das CHF 670/Monat entgangener Gewinn. Damit liegt der Käufer bei CHF 3'340 — leicht über dem Mieter.
Wie die Steuer den Vergleich kippt
Die Schweiz besteuert den Eigenmietwert des selbst bewohnten Eigentums. Für unsere Beispielwohnung schätzt das Steueramt vielleicht CHF 2'000/Monat. Davon abziehbar: Hypothekarzinsen (CHF 1'200) und 20 % Unterhaltspauschale (CHF 400). Steuerbarer Nettozuschlag: CHF 400/Monat, bei 30 % Grenzsteuersatz → CHF 120 mehr Steuern.
Der Mieter zahlt keinen Eigenmietwert, hat aber auch keine Abzüge. Die Steuer fügt also CHF 120/Monat zur Käufer-Rechnung hinzu. Gleichzeitig baut der Käufer Eigenkapital auf: Die CHF 800/Monat Amortisation ist erzwungenes Sparen. Inkludiert liegen die echten Nettokosten des Käufers bei ca. CHF 2'660 — wieder unter dem Mieter.
Die Rolle der Wertsteigerung
Schweizer Wohnimmobilien sind in den letzten 20 Jahren rund 2,4 % p.a. gestiegen, Zürich und Genf deutlich mehr. Bei 2 % Wertsteigerung ist die Wohnung nach 25 Jahren CHF 1'640'000 wert. Abzüglich Resthypothek (~CHF 650'000) bleibt CHF 990'000 Eigenkapital.
Der Mieter, der das Eigenkapital plus die monatliche Differenz zu 4 % anlegt, erreicht etwa CHF 720'000. Vorteil Käufer: CHF 270'000 — vorausgesetzt, er bleibt 25 Jahre. Transaktionskosten (~5 % Kaufpreis) machen einen frühen Verkauf schmerzhaft.
Wann Mieten doch gewinnt
Mieten gewinnt klar in drei Fällen: (1) du könntest in unter 7 Jahren umziehen, (2) du wohnst in einer Region mit fallenden Preisen wie Teilen des Juras oder Tessins, (3) du legst das Eigenkapital lieber aggressiv in Aktien an und erträgst die Volatilität.
Mieten gewinnt auch, wenn dir Flexibilität wichtig ist. Das Schweizer Mietrecht ist ungewöhnlich schützend; Mietzinserhöhungen sind an den Referenzzinssatz gekoppelt und Kündigungsfristen lang. Du bist als Mieter weit weniger «temporär» als anderswo.
Rechne dein Szenario nach
Gib dein Szenario in den EuroCalc-Hypothekenrechner ein: Kaufpreis, Eigenkapital, Bankzins (aktuell 1,6–2,1 % für 10-Jahres-Fest) und 25 Jahre Laufzeit. Vergleiche die Monatsrate mit ähnlichen Mietobjekten auf Homegate oder ImmoScout24. Liegt der Kauf innerhalb von CHF 500/Monat über der Miete, lohnt sich der Kauf langfristig fast immer — sofern du wohnen bleibst.
Vergleiche dein Szenario
Berechne Monatsrate, Gesamtzinsen und 25-Jahres-Amortisation für deine Liegenschaft.
Hypothekenrechner öffnen →Häufige Fragen
Kann ich meine Pensionskasse (Säule 2) für das Eigenkapital nutzen?+
Ja, aber mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus Nicht-Säule-2-Mitteln stammen. Der Bezug reduziert dauerhaft deine Altersleistungen und löst eine einmalige Steuer aus.
Was passiert bei stark steigenden Zinsen?+
Die meisten Schweizer Eigentümer haben Festhypotheken von 5–10 Jahren, die Wirkung ist verzögert. Bei der Refinanzierung können die Raten aber deutlich steigen — der Tragbarkeitstest soll sicherstellen, dass du 5 % überstehst.
Ist Kauf langfristig immer besser?+
Rechnerisch gewinnt Kauf meist, wenn du 10+ Jahre bleibst, Preise mindestens mit der Inflation wachsen und dein Grenzsteuersatz moderat ist. Unter 7 Jahren macht Mieten dank Transaktionskosten fast immer mehr Sinn.
Wie viel macht der Eigenmietwert konkret aus?+
Meist 60–70 % der Marktmiete der Liegenschaft, besteuert als ordentliches Einkommen. Die Abschaffung wird seit Jahren diskutiert, ist 2026 aber noch in Kraft.
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