Kaufen oder mieten in der Schweiz: Was lohnt sich 2026?

Schweizer Immobilienpreise 2026

Nach 18 Monaten leichter Abkühlung 2023–24 stabilisierten sich die Preise 2025 und stiegen Anfang 2026 wieder leicht. Nationaler Median Einfamilienhaus (4,5 Zimmer): rund CHF 1,30 Mio. Eigentumswohnungen (3,5 Zimmer): rund CHF 870'000. Die Mittelwerte verbergen riesige regionale Unterschiede: 4,5-Zimmer in Zürich um CHF 1,65 Mio., vergleichbar im Jura unter CHF 600'000.

Das Preis-Miet-Verhältnis ist die nützlichste Einzelzahl, um einen Markt zu bewerten. Faustregel: 22–28 ist gesund (Preis = 22–28 Jahresmieten). Über 30 schlägt Mieten mathematisch; unter 18 gewinnt Kauf selbst kurzfristig. Zürich/Genf liegen aktuell bei 32–35; Basel, Bern, Lausanne 26–30; Aargau, St. Gallen, Tessin 18–24.

Die drei Schweizer Hypothekenregeln

Erstens die Belehnungsgrenze: Banken finanzieren max. 80 % des Liegenschaftswerts. CHF 1 Mio. verlangt CHF 200'000 Eigenkapital. Davon CHF 100'000 «hart» — eigene Ersparnisse oder Säule 3a — kein Pensionskassen-Vorbezug. Die zweite Säule darf die restlichen CHF 100'000 stellen, kürzt aber die BVG-Rente dauerhaft.

Zweitens die Tragbarkeit: Fiktive 5 % Zins plus 1 % Unterhalt plus 1 % Amortisation, total 7 % des Liegenschaftswerts pro Jahr, dürfen ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Diese Regel — nicht der reale Zins — erklärt, warum selbst Gutverdienende manchmal abgelehnt werden.

Drittens die Amortisation: Der Hypothekenanteil über 65 % LTV muss in 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden. Darunter wird in der Schweiz fast nie voll amortisiert, weil Schuldzinsen abziehbar bleiben.

Zinsen 2026

10-Jahres-Fest aktuell 1,6–2,1 % je nach Bank und Belehnung. 5-Jahres-Fest 1,4–1,7 %. Saron (variabel, am Referenzzins) bei rund 1,5 % Anfang 2026 und folgt dem SNB-Leitzins.

20-Jahres-Fest kostet etwa 50 Basispunkte mehr als 10 Jahre und sichert Planungssicherheit. Viele Schweizer splitten: Hälfte Saron, Hälfte 10-Jahres-Fest. Den 5-%-Tragbarkeitstest immer zuerst prüfen — wer ihn nicht besteht, bekommt gar keine Hypothek.

Der Mietmarkt

Die Leerwohnungsziffer ist tief — 1,1 % national im Jahr 2025, klar unter den 2 % «ausgewogen». Stadt Zürich 0,07 %, Genf 0,5 %, Basel 0,4 %. Neue Mietverträge in Innenstädten ziehen 50+ Bewerber an. Der Markt ist die versteckte Steuer der Mieter: Wohnungssuche dauert 3–6 Monate, und viele Vermieter verlangen drei Monatsmieten Kaution plus eine Bescheinigung des Vorvermieters.

Auf der Habenseite ist das Mietrecht stark. Erhöhungen sind an den Referenzzins gekoppelt; jede Erhöhung muss begründet sein; Kündigungsfristen sind in der Regel drei Monate mit Schutzfrist nach jedem Wechsel. Wer bereits eine Wohnung hat und stabil verdient, geniesst aussergewöhnliche Stabilität.

Echte Zahlen im Vergleich

Zürich-Beispiel: 4,5-Zimmer-Wohnung zu CHF 1'000'000 vs. vergleichbare Miete CHF 3'200. Käufer mit 20 % Eigenkapital, 1,8 % auf CHF 800'000 Hypothek: CHF 1'200 Zins + CHF 670 Unterhalt + CHF 800 Amortisation = ~CHF 2'670 monatlicher Cashflow. CHF 670 Opportunitätskosten auf das Eigenkapital bei 4 % Aktien = ~CHF 3'340 effektive Kosten. Steuer: rund +CHF 120 aus Eigenmietwert nach Abzügen. Effektive Nettokosten ~CHF 3'460.

Über 25 Jahre mit 2 % Wertsteigerung pro Jahr: Liegenschaft wert CHF 1,64 Mio., Resthypothek ~CHF 650'000, Eigenkapital des Käufers CHF 990'000. Mieter, der Eigenkapital plus ~CHF 200 monatliche Differenz zu 4 % anlegt, kommt auf ~CHF 720'000. Vorteil Käufer ~CHF 270'000 — nur wenn er den vollen Horizont bleibt. Verkauf nach sieben Jahren: 5 % Transaktionskosten löschen den Vorteil fast komplett.

Urteile pro Lebenslage

Junger mobiler Single-Verdiener — mieten. Selbst in günstigen Regionen ist die Flexibilität mehr wert als der schmale Eigenkapitalaufbau über 3–5 Jahre. Paar mit stabilem Einkommen und 15+ Jahren Horizont — kaufen in Regionen mit Preis-Miet-Verhältnis unter 28. Familie mit Kindern im Schulkreis — kaufen, wenn Tragbarkeit besteht und 10+ Jahre Aufenthalt realistisch sind.

Selbstständig ohne BVG — vorsichtig: Banken schneiden das Einkommen um 20–30 %. Zwei saubere Abschlüsse zuerst. Vor der Pensionierung — nur kaufen, wenn die Amortisation auf 65 % LTV aus Privatvermögen sicher ist; mit Renteneinkommen versagt der Stresstest oft.

Rechnen Sie nach

Geben Sie Ihr Szenario in den EuroCalc-Hypothekenrechner ein: Kaufpreis, Eigenkapital, Bankzins, 25 Jahre. Vergleichen Sie mit ähnlichen Mietobjekten auf Homegate oder ImmoScout24. Liegt der Kauf innerhalb CHF 500/Monat über der Miete, gewinnt langfristig fast immer der Kauf — sofern Sie mindestens sieben Jahre bleiben.