I REIT sono nati negli USA nel 1960 e si sono diffusi nel mondo. Equivalenti svizzeri: fondi immobiliari quotati (SREF) e società quotate Swiss Prime Site, PSP, Allreal. Grandi REIT USA: Prologis (logistica), American Tower (siti cellulari), Realty Income (retail net-lease), Welltower (sanità).
I REIT combinano tre motori di rendimento: reddito da affitti (il dividendo), apprezzamento immobiliare (il prezzo) e gestione attiva specializzata. Total return di lungo periodo medi 9–11% all'anno nei mercati sviluppati, ~uguali alle azioni con correlazione di drawdown inferiore. Ibrido azioni-obbligazioni — sensibili ai tassi ma con affitti indicizzati all'inflazione.
Per un portafoglio svizzero, una allocazione del 5–15% a un ETF REIT globale (es. iShares Developed Markets Property Yield, TER 0,59%) dà esposizione diversificata a logistica, residenziale, retail, sanità e data center immobiliari nel mondo. Possedere direttamente un singolo immobile è l'opposto della diversificazione; i REIT risolvono il problema a qualsiasi taglia di portafoglio.
Investitrice detiene CHF 15'000 di iShares Developed Markets Property Yield (rendimento 3,8%, TER 0,59%). Dividendo annuo CHF 570; apprezzamento 10 anni medio 4% all'anno porta la posizione a ~CHF 22'000 più CHF 7'000 di dividendi cumulati — total return vicino a CHF 14'000.