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Was ist Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Mietzinseinkommen, das Schweizer Eigenheimbesitzer für die Nutzung der eigenen Immobilie zum steuerbaren Einkommen addieren müssen.

Die Schweiz ist eines der wenigen Länder, die den impliziten Vorteil des Wohneigentums besteuern. Die Steuerbehörde berechnet einen Eigenmietwert, üblicherweise 60–70% der Marktmiete einer vergleichbaren Wohnung, und rechnet ihn beim Bund und Kanton dem Einkommen zu.

Im Gegenzug können Hypothekarzinsen, Liegenschaftsunterhalt und werterhaltende Renovationen abgezogen werden. Daraus entstand die Schweizer Strategie hoher Hypotheken: tilgen reduziert die Abzüge und erhöht das steuerbare Einkommen.

Nach jahrzehntelanger Debatte hat das Parlament 2024 die Abschaffung des Eigenmietwerts (Systemwechsel) beschlossen. Sobald die Kantone die Verfassungsänderung in der Volksabstimmung bestätigen, entfallen auch die Hypothekarzinsabzüge auf dem Hauptwohnsitz.

Beispiel

Ein Paar mit einer abbezahlten 1.2-Mio.-Wohnung in Bern hat einen Eigenmietwert von CHF 18'000/Jahr. Nach CHF 4'000 Unterhalt erhöht sich das steuerbare Einkommen um CHF 14'000 – rund CHF 4'000 zusätzliche Steuer bei 30% Grenzsteuersatz.

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Verwandte Begriffe

WEF — Wohneigentumsförderung

Die Wohneigentumsförderung (WEF) ist die schweizerische Regelung, mit der Säule-2- und Säule-3a-Guthaben für Kauf, Bau oder Amortisation des selbstbewohnten Eigenheims bezogen oder verpfändet werden können.

Vermögenssteuer

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Steuererklärung Schweiz

Die Schweizer Steuererklärung ist die jährliche Einreichung jeder nicht quellenbesteuerten Person beim Wohnkanton, mit Deklaration des weltweiten Einkommens und Vermögens per 31. Dezember.

SARON

SARON ist der Schweizer risikofreie Tagesgeldsatz, berechnet aus besicherten Repo-Geschäften in CHF; seit 2022 hat er den CHF-Libor als Referenz für variable Kredite und Hypotheken vollständig abgelöst.

Häufige Fragen

Warum besteuert die Schweiz den Eigenmietwert?+

Um Eigentümer und Mieter gleich zu behandeln: Mieter zahlen Miete aus versteuertem Einkommen, Eigentümer 'zahlen sich selbst' steuerfrei. Der Eigenmietwert stellt die Neutralität her.

Hypothekarzinsen abziehbar?+

Ja – Zinsen, Unterhalt und werterhaltende Renovationen voll. Wertvermehrende Investitionen erst beim Verkauf.

Wird der Eigenmietwert wirklich abgeschafft?+

Voraussichtlich ab 2027 bei positiver Volksabstimmung. Kantone verlieren das Besteuerungsrecht, aber auch den Hypothekarzinsabzug auf dem Hauptwohnsitz.